Hushuvud

Köpa renoveringsobjekt – Planera, kontrollera och finansiera

köpa renoveringsobjekt

Om du är ute efter att köpa renoveringsobjekt så tillhör du en skara människor som ser bortanför gamla ytskikt och byggnadsdelar som sedan länge har passerat bäst före datumet. Det kan vara en underbar känsla att sätta sin egen prägel på en bostad genom att återuppliva, förbättra eller förändra dess karaktär. 

Det är också ett åtagande som kräver planering, kontroll och kanske främst de ekonomiska muskler som ett renoveringsobjekt innebär.

I den här artikeln går vi igenom, steg för steg, hur du bör tänka om du är sugen på att köpa ett hus som kräver mer än normalt vad gäller renovering och underhåll.

  • 1. Börja med finansieringen av ett renoveringsobjekt

  • 2. Läs på och planera inför ett köp av ett renoveringsobjekt!

  • 3. Kontrollera och besiktiga rätt saker

  • 4. Budgetera för att åtgärda i (nästan) samma ordning

  • 5. Räkna inte med att vara ensam...

4. Finansiering av ett renoveringsobjekt

Om du tänker köpa ett renoveringsobjekt så är det alltid bäst att utgå från vilken ekonomi du har. Och om du inte har sparat undan pengar för att både köpa och bekosta renoveringen för en bostad så behöver du låna. Det är tyvärr inte den enklaste saken att lösa med dagens krav på kontantinsats och amorteringskrav.

Alternativ 1 - Lägga allt i bolånet

Det är väldigt svårt att få låna mer än vad du köper en bostad för. Detta eftersom det priset du köper för avspeglar det slutgiltiga värdet eller marknadsvärdet som banken gör sin värdering och beräkningar på. Däremot så kan du alltid köpa ett renoveringsobjekt och sedan lägga till renoveringskostnaderna på bolånet.

1. Se till att ha utrymme i ditt lånelöfte för både eventuell budgivning och även för renoveringen. Om huset du tänker köpa ligger nära ditt lånetak så har du helt enkelt inget utrymme kvar att låna för en renovering, annat än genom privatlån.

2. I nästa steg gäller det att visa för banken att de åtgärder du tänker göra är värdehöjande för huset. Det gör du bäst genom att anlita en mäklare för att göra en skriftlig värdering där det även ingår en värderingsuppskattning. Det vill säga, du förklarar för mäklaren vad du har tänkt göra och denne gör en uppskattning av vad det troliga slutvärdet blir efter att du har byggt klart. Du kan då vända dig till Skandiamäklarna för en värdering och hjälp. De finns över hela Sverige och är specialiserade på hus- och fastighetsvärderingar.

3. Var beredd på att banken kan säga nej. Beroende på hur stort ditt låneutrymme var från början och skicket på huset så kan du bli nekad att låna till ett renoveringsobjekt. För att undvika att hamna i ett läge där du bara diskuterar med en bank så rekommenderar vi att du använder MittBolån. Du får då inom 24 timmar en egen bolånehandläggare och erbjudanden från flera banker som du kan jämföra mellan.

Alternativ 2 - Privatlån

Att lägga renoveringskostnaden först som ett privatlån och sedan omvärdera din bostad kan vara smart. Du slipper bland annat ta ut nya pantbrev, riskerar inte att behöva amortera mer och det går dessutom snabbare. En kreditprövning på ett privatlån sker heller inte efter husets förutsättningar utan görs mot din ekonomiska situation vilket kan vara en fördel om huset redan är belånat nära marknadsvärdet (innan renoveringen).

Ska du lösa ett privatlån så samlas bankerna på Lendo.se där de erbjuder sina räntor och villkor. Det görs bara en enda kreditupplysning och du får de bästa alternativen presenterade inom 24 timmar.

Har du sparat undan mer än de 15% som krävs till kontantinsatsen?

Då kan det vara en idé att utnyttja bolånet maximalt och använda dina egna, sparade, pengar till renovering. 

Exempel: Du tänker köpa ett renoveringsobjekt för 1 miljon kronor där kontantinsatsen är minst 150 000 kronor. Du har själv 300 000 som du har sparat ihop. Om du utnyttjar bolånet och lägger enbart minimum om 150 000 så har du 150 000 kvar att renovera för. 

På så sätt så slipper du ta ut nya pantbrev, betala uppläggningsavgift och administrera för att ta ut lån för åtminstone en del av summan.

1. Läs på och planera inför ett köp av ett renoveringsobjekt

Olika hustyper från olika tidsperioder har alla sina unika problem och risker. Inför varje eventuellt köp av ett renoveringsobjekt så bör du läsa på om hustypen innan så att du vet vad du kan förvänta dig. Det finns en mängd erfarenhet från äldre hus och det gör efterföljande besiktningar och undersökningar lättare. Det är i slutändan lättare att budgetera utifrån det du vet om, eller misstänker. Ta höjd för vad du kan stöta på!

Lästips: Hustyper från då till nu. Problem och risker med olika hus.

Friskrivningsklausul

Ibland så kan man stöta på hus där det är tydligt beskrivet att det rör sig om friskrivning från eventuella fel och brister som kan dyka upp i efterhand. Det kan vara i samband med ett dödsbo där efterlevande inte har någon koll på vad som har gjorts eller inte gjorts med bostaden.

Det kan även vara aktuellt med friskrivningsklausul om huset är i synbart akut behov av större renoveringar. Det är alltså ett sätt för en säljare att tala om att "vad du ser är vad du får".

Som köpare är det då viktigt att verkligen kontrollera och besiktiga för att kunna planera för kostnader och tid. En friskrivningsklausul på ett renoveringsobjekt bör speglas i utgångspriset, men nödvändigtvis inte i slutpriset eftersom det kan bli budgivning om någon mer är på jakt efter ett renoveringsobjekt.

2. Kontrollera och besiktiga rätt saker

Nästa viktiga steg inför ett köp av ett renoveringsobjekt är att begära tid för att ordentligt gå igenom huset. En visning på uppemot en timme är ingenting i jämförelse med hur mycket tid du borde lägga på att kontrollera ett hus, särskilt om det rör sig om omfattande renoveringsbehov.

köpa renoveringsobjekt hus

Tidigare kända och historiska problem och risker med olika hustyper är en ovärderlig källa till vad man bör kontrollera. Mer generellt finns det en metod som går ut på att du säkrar huset uppifrån och ned, och utifrån och in. För på ett hus är det utsidan som betyder något.

Du bör därför vara något så när på det klara med hur följande mår på ett renoveringsobjekt (i ordning):

1. Klimatskyddet:

  • Taket inklusive eventuell vind
  • Fasaden inklusive fönster och dörrar
  • Grundmur, sockel och dränering


2. Alla våtrum och rum med vatteninstallationer:

  • Badrum och WC
  • Tvättstuga
  • Kök


3. Husets tekniska installationer: 

  • Värmesystem och ledningar
  • Elinstallationer
  • Ventilation

Allt däremellan så som golv, väggar och innertak är kosmetika och berättar ofta inte så mycket om vilka förutsättningar ett renoveringsobjekt har.

Besiktningsklausul

Om det är nära ett avslut av en affär eller till och med ska skrivas kontrakt så se till att du får med en besiktningsklausul. Med en besiktningsklausul så får du några veckor på dig att göra ytterligare besiktningar och kontroller. Om du skulle stöta på större skador eller brister som du inte kunde se under visning eller läsa om i objektsbeskrivningen så har du rätt att dra dig ur affären - eller diskutera med säljaren att sänka priset.

Observera att du kan inte begära en besiktningsklausul om säljaren från början har en friskrivningsklausul. Då får du istället göra de kontroller du behöver innan kontraktet skrivs.

3. Budgetera för att åtgärda i (nästan) samma ordning

Om du slutligen har köpt ett renoveringsobjekt så gäller det att åtgärda i rätt ordning. Beroende på vad kontrollen sa dig så har du nu en hyfsat bra plan för att gå vidare. Det är nästan samma ordning som du kontrollerade huset på:

1. Åtgärda klimatskyddet först och främst i ordningen:

a) Taket
b) Fasad, fönster och dörrar
c) Grundmur, sockel, dränering

2. Åtgärda eller byt ut installationerna, fundera även på vilka möjligheter du har för att modernisera och helt nya tekniker än vad som var innan.

3. Fortsätt med nödvändiga rum med installationer d v s kök, badrum, tvättstuga och eventuellt pannrum/central

4. Allra sist ordnar du ytskikten så som väggar, golv, innertak med mera

Kalkylera för ett renoveringsobjekt

Beroende på hur mycket som ska göras så kan en totalrenovering faktiskt vara billigare än om man då och då gör åtgärder för att underhålla ett hus. För om det redan är rivet och ska bytas på ett ställe så passar man gärna på att göra andra åtgärder på samma gång.  Ytterligare besparing kan man göra om man exempelvis anlitar ett och samma företag (i den mån det går) för att ta hand om renoveringen.

Alla beräkningar för ett renoveringsobjekt bör i slutändan utgå från offerter, åtminstone på de delar du inte kan eller får göra själv. Det är inte fel att redan vid visning ta med sig en hantverkare för att på så sätt snabbt kunna få offerter och dessutom så ser en hantverkare ofta sådant som man annars själv kanske missar.

5. Du är inte ensam...

Enligt en undersökning gjord av Skandiamäklarna så letar ungefär 3% av alla husspekulanter efter ett renoveringsobjekt att köpa och sätta sin prägel på (37% vill istället ha något mer färdigt).

Det kanske inte låter som särskilt många men med tanke på att det årligen säljs tusentals bostäder så kan du aldrig räkna med att vara ensam med att vara på jakt efter att renovera upp ett drömhus. 

Skulle du till slut hitta ett renoveringsobjekt att köpa så kom ihåg:

  1. se över dina möjligheter till finansiering
  2. läs på om hustypen så du vet vad du kan förvänta dig
  3. kontrollera rätt saker
  4. budgetera för att åtgärda efter kontroll och besiktning

Sist men inte minst, tänk på att ett renoveringsobjekt tar tid. Fastna inte i att det drar ut och blir en enda lång mardröm där du bor mitt i en renovering. Se till att du har lån och finanser klara efter tydliga kalkyler och ta höjd för att du kanske upptäcker nya saker som behöver ordnas.

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of