Hushuvud

Köpa hus, guide och checklista

Köpa hus - En komplett guide

Att köpa hus är en lång process som ofta tar flera månader och fram till dagen då du flyttat in så är det mycket som ska hållas reda på. Ofta har man hjälp av en mäklare men vi kan lova att du kommer få höra många råd och historier på vägen.

Prata med vänner, arbetskamrater och bekanta. Dels så blir det ofta roliga diskussioner och dels så vet man aldrig vad för tips som kan dyka upp på vägen.

Och här, i vår guide, så får du all information du behöver för att köpa hus, och lite därtill.

Snabbval:

  • 1. BOLÅN

  • 2. HITTA RÄTT HUS

  • 3. FÖRSTA KONTROLLEN

  • 4. KOSTNADER VID ETT HUSKÖP

  • 5. BUDGIVNING

  • 6. KONTRAKTSSKRIVNING

  • 7. ANDRA KONTROLLEN - BESIKTNINGAR

  • 8. TILLTRÄDE

1. Bolån

De allra flesta lånar för att köpa hus, fritidshus eller bostadsrätt. Här går vi igenom en av de viktigaste förutsättningarna för att du kan påbörja att kolla på objekt som är till salu.

Lånelöfte

Ett lånelöfte är början på att kunna köpa ett hus. Kontakta banken eller ett bolåneinstitut tidigt i processen för att:

  • Kunna slå till när drömboendet dyker upp. Beroende på hur husmarknaden ser ut så går det olika snabbt från att ett hus är till salu tills att affären är klar.
  • Hålla reda på hur högt du kan gå om det skulle bli budgivning

Tänk på att när du beräknar hur mycket du får låna så krävs att du har 15% i så kallad kontantinsats. Du kan alltså bara belåna upp till 85% av husets köpeskilling (priset på huset).

OBS! Det har på senare tid blivit mycket svårt att låna pengar för att göra värdehöjande insatser på ett hus. Förut var det enklare att få låna till extra pengar för att reparera, underhålla eller bygga om huset men bankerna ställer sig nu för tiden tveksamma till denna typ av lån.

Bolån, räntor och amortering

Bolånet är definitivt en stor kostnadspost när det gäller husaffärer. Att få ett så fördelaktigt bolån som möjligt är relativt enkelt med dagens utbud av låneservice och beräkningar för vad ett lån skulle landa på.

Räntan sätts individuellt men du kan alltid förhandla om räntan med din bank.

2. Hitta rätt hus

Efter att du har ordnat med det ekonomiska kan du ägna dig åt vad många anser vara det roligaste med att köpa hus. Leta, gå på visningar och drömma sig bort. Sakta men säkert så faller de första bitarna på plats. Ändå så finns det en del saker som ska stämma förutom själva byggnaden och rummen.

Områdets prisbild

En bra början är att titta på olika områden och deras generella prisbild. Nämligen vad andra hus har sålts för tidigare i området.

Hemsidor som Hemnet och Booli har ypperliga funktioner och verktyg för att söka på vad hus har sålts för. 

Ett annat tips som många glömmer bort är att prata med mäklare. Skicka e-post eller ring och säg att du är intresserad av om det dyker upp nya objekt i det område som du kikar på. Du kan även skriva upp dig på listor och prata med mäklare direkt på de visningar du besöker.

Området och kvarteret

När du väl siktat in dig på i vilka områden du kan tänka dig att flytta till så är det fler frågor du bör ställa dig.

Några exempel är: Hur väl passar området dina behov? Nu och även i framtiden. Hur ser kommunikationerna ut, behöver familjen köpa en till bil eller kan man åka buss till jobb och skola? Hur påverkar det mina levnadsvanor, närhet till träning, vänner och mycket mer?

Husets förutsättningar

Är du ute efter en viss hustyp? Vilka behov och förutsättningar du har borde få komma i första hand.

Tänk på att:

  • Vissa hus är enklare att underhålla än andra
  • En del hustyper är lättare att ändra på och bygga till
  • Ett hus med flera våningar betyder trappor, något som kanske inte passar alla barnfamiljer och äldre
  • En stor trädgård är oftast mycket mer jobb än de flesta tror, många helger går åt att hålla en trädgård i ett bra skick

3. Första kontrollen

Den första kontrollen du kan göra som husköpare utan att blanda in besiktningsman eller andra experter är att titta på informationen över huset. Det finns mycket att läsa mellan raderna.

Lusläs objektsbeskrivningen

En objektsbeskrivning är tvunget att finnas enligt lag (Mäklarlagen) och där ska rätt information finnas kring ett hus.

Det är rätt mycket information som återfinns i en objektsbeskrivning allt från uppvärmning till byggnadsteknik. Om du är osäker så kan du alltid fråga någon som är kunnig på hus eller mäklaren.

Vad är det för hus?

  • Är det ett gammalt hus där man har gjort renoveringar? Eller är allt original? 
  • Hur påverkar byggnadstypen, grundläggningen och fasaden dina framtida kostnader? 
  • Vad är det för läge? 

Det är mycket information att hålla reda på helt enkelt och för den osäkre så kan det kännas stressande att inte ha koll på vad som beskrivs kring ett hus och hur det påverkar det framtida boendet. 

4. Kostnaderna när man ska köpa hus

Du har äntligen hittat ett eller flera olika hus som du kan tänkas köpa. Men tänk på att de 15% (minst) och de pengar du har blivit lovad att låna (max. 85%) ska räcka till så mycket mer än bara slutpriset för ett hus, oavsett om det blir budgivning eller inte. Sen har du alltid en ny boendekostnad att ta hänsyn till.

Lagfart

Lagfart är ett bevis på att du står som fastighetens ägare som man ansöker om hos Lantmäteriet.

För detta så tas det ut en kostnad om 825 kronor men det viktigaste att tänka på är att det tas ut en stämpelskatt vid alla affärer som rör fastighetsbyten. För en privatperson är denna skatt på 1,5% av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det som är högst).

Ansökan om lagfart hjälper antingen mäklaren eller banken till med att lösa.

Lagfarten är bara en del av totalkostnaden som du som köpare kan förvänta dig vid ett husköp.

Pantbrev

Pantbrev är ett juridiskt dokument som fungerar som säkerhet om du behöver låna för att köpa hus. Om den som säljer huset redan har lån och pantbrev knutna till de lånen så kan du ta över dessa som säkerhet för ditt eget lån. Ju fler och högre pantbrev det finns kopplade till huset desto billigare blir det för dig som köpare.

Att lösa ett nytt pantbrev kostar 2% av pantbrevets belopp plus en avgift som ligger mellan 400-1500 kronor beroende på vilken bank du har.

Fastighetsavgift

Fastighetsskatten togs bort 2008 och ersattes med en kommunal fastighetsavgift som för nuvarande har ett takbelopp på 7 687 kronor (2018 med inkomståret 2017).

Om 75% av taxeringsvärdet under samma inkomstår är lägre än takbeloppet ovan så betalar du den lägre avgiften istället.

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld är en slags hyra som man betalar om staten eller kommunen äger tomten som huset är byggt på. Det är en årlig avgift som tas ut och hur mycket som ska tas ut bestäms normalt var 10:e år. 

Om huset du är intresserad har en tomträttsavgäld så är det bra att kolla upp när nästa förnyelse av avgiften sker. Det kan innebära flera tusen kronor mer som slutligen blir hundralappar per månad som du måste avvara.

Underhåll och reparationer

Om vi bortser från nya tapeter och att måla om eller önskan om ett nytt kök så har (eller kommer att få) alla hus ett behov av underhåll och med tiden även reparationer.

Att göra mindre reparationer och främst underhålla ett hus förlänger livslängden på husets olika delar, som fasad, tak, stuprör och hängrännor med mera.  

Att räkna på hur mycket du behöver lägga undan varje månad är helt beroende på husets skick och det är för en lekman även svårt att kontrollera och följa upp den kostnaden.

Driftkostnader

Driftkostnader är alla kostnader kopplade till "driften" av ett hus. Det vill säga:

  • Uppvärmning (el eller inköp av brännbart material ex. pellets/ved)
  • Hushållsel
  • Vatten
  • Sophämtning
  • Ev. larm
  • Ev. sotning

Alla hus har olika driftkostnader, oftast är det uppvärmningen som är den stora kostnaden som direkt påverkas av hur huset är byggt och vilket uppvärmnings- och ventilationssystem som finns.

Övriga kostnader

Tyvärr så tar inte listan slut där. Tänk också på att när du ska köpa hus så behöver du flytta och du behöver kanske saker som du inte haft förut? Några exempel på tillkommande kostnader är:

  • Gräsklippare och trädgårdsredskap
  • Verktyg
  • Snöskyffel eller snöslunga
  • Flytten
  • Adressändring
  • Resekostnader - blir det längre eller kortare att åka till jobbet/skolan/mataffären?

5. Budgivning

Ett väldigt laddat ämne när det gäller att köpa hus är budgivningen. Det kan vara ett stressigt moment där det bara finns en vinnare. 

Budgivning

Om det blir budgivning på ett hus är helt upp till säljaren att bestämma, och självklart att det finns fler än en person eller familj som är beredda och har möjligheten att lägga ett bud.

Observera att det är alltid säljaren i slutändan som bestämmer vem som ska få köpa huset, oavsett vad budgivningen säger. Så bara för att du har det högsta budet innebär inte per automatik att du får köpa huset.

Exempel på varför en säljare skulle välja ett lägre bud kan vara att en annan budgivare kanske kan flytta in tidigare eller att det blir snabbare färdigt med kontraktsskrivning. Om en köpare är beredd att köpa huset i "befintligt skick" utan så kallad besiktningsklausul kan också vara en anledning men där gäller det att se upp. Misstänker säljaren att det är något fel med huset?

En budgivning är normalt färdig inom en veckas tid så vida det inte är inplanerat en extra visning eller det finns andra som har sagt sig vara intresserade men har förhinder att direkt lämna ett bud.

Budgivningsstrategi

När det kommer till budgivning så är det många tips och råd som florerar. I slutändan är det ändå din egna ekonomi och möjligheter till lån som avgör.

Bulvan

Då och då läser man om så kallade bulvaner vid husköp. Det är en person som låtsas vara en köpare och som är med i budgivningen för att höja priset och har historiskt sett varit anlitad av antingen säljaren eller mäklaren. Det är väldigt osannolikt att du skulle råka ut för något sådant nu för tiden.

Dels så använder dagens mäklare ID-kontroll på alla potentiella köpare och budgivare och dessutom så krävs att du som köpare får ta del av vilka andra som har varit med och budat. Det har gjort att andelen fall med misstänkta bulvaner har minskat till nära noll.

6. Kontraktsskrivning

Efter vunnet och av säljaren accepterat bud vid ett husköp så går det ganska snabbt in på att skrivas kontrakt. Det är själva dokumentet där du som köpare binder dig till att köpa huset. Även i det skedet så finns det en del smarta saker att ta med i ett kontrakt.

Betala handpenning

Vid kontraktsskrivningen för ett husköp så går den första betalningen till säljaren.

Det är en handpenning som normalt brukar bestämmas till 10% av hela köpesumman. Handpenningen fungerar som en säkerhet för säljaren.

Man har som köpare bara några dagar (upp till 10 dagar är normalt) på sig att betala in handpenningen. Det är då de 15% som man har i kontantinsats kommer väl till pass. Om du dock själv har sålt eller håller på och sälja ditt gamla hus så kanske du inte har tillgång till de pengarna direkt varför man får kontakta banken för ett så kallat överbryggningslån.

Besiktningsklausul

Likväl som handpenningen är en säkerhet för säljaren så är besiktningsklausulen en säkerhet för köparen.

Den innebär att köparen har rätt att utföra sin undersökningsplikt (i lugn och ro) under en viss tidsperiod innan tillträdesdagen. Skulle det vara så att det under den tiden som köparen undersöker huset dyka upp något fel eller en brist som starkt påverkar värdet på huset så har köparen rätt att häva köpet om felet är allvarligt. Det absolut vanligaste är dock att man kommer överens om ett avdrag eller annan åtgärd för att rätta till felet.

Bestämma tillträde

Att bestämma tillträdesdatum innebär att man kommer överens om när säljaren ska ha flyttat ut och köparen kan flytta in.

Det är även ett ypperligt tillfälle att diskutera om det är något som kan lämnas kvar eller köpas och som normalt inte räknas som en fast del eller maskin tillhörande huset. Exempel på detta är:

  • Robotgräsklippare
  • Larm

7. Andra kontrollen - besiktning

Den andra kontrollen av ett det hus du ska köpa kan ske innan kontraktsskrivningen men om det sker efteråt så bör du ha haft med en besiktningsklausul i kontraktet. Den andra kontrollen innebär att du än mer noggrant går igenom huset.

Överlåtelsebesiktning

De flesta hus som läggs ut för försäljning har redan haft en överlåtelsebesiktning gjord, åtminstone är det vanligt i städer. Finns det ingen så är det alltid att rekommendera att man anlitar en besiktningsman när du ska köpa hus.

Det som en köpare ofta missar är att då en besiktning redan är gjord så ökar faktiskt köparens undersökningsplikt. För i och med en besiktning så finns det ofta en massa extra information som måste beaktas. Man kan då antingen "köpa in sig" på besiktningsprotokollet  för en köparbesiktning eller anlita en helt egen besiktningsman.

Glöm heller inte att göra alla besiktningar i rätt tid, antingen innan kontraktsskrivningen eller direkt efter genom en besiktningsklausul.

Övriga besiktningar och kontroller

Vid en överlåtelsebesiktning så går tiden åt till att dokumentera vad gäller det byggtekniska i ett hus, därför lämnas många andra delar som inte ingår.

El, ventilation, vattenledningar, avlopp, eldstad med mera ingår inte och kan vara kostsamt att åtgärda eventuella fel på. Om man misstänker att exempelvis elen är felaktig så kan det vara läge att ta in en elbesiktningsman.

Gör dina egna kontroller också, funkar saker och ting som du kan förvänta dig? Stämmer allt som står i exempelvis annons och objektsbeskrivningen?

8. Tillträde

Vid tillträdet så är det normalt fokus på att ordna med den sista överföringen av köpesumman och flytta in. Men tänk på att dagarna innan tillträdet kan vara bra till att planera flytt av abonnemang, kontroll av flyttstädning med mera.

Tillträdesdag

På tillträdesdagen så görs den sista överföringen till säljaren på kvarvarande 90%. Köpet är avslutat och nycklar lämnas över.

Nu äger du huset och det är bara du som ska ha tillträde.

Kontrollera att det är rätt antal nycklar, normal mängd nycklar är minst 4 stycken om det handlar om godkända lås. Och glöm inte att ha ordnat med ny hemförsäkring, går någonting sönder under flytten och du saknar hemförsäkring så går du miste om möjlighet till ersättning.

Kontroll av flyttstädning

Det är lite trist om säljaren säger att de eller någon firma har flyttstädat och så kommer du med ditt bohag och det visar sig att det har slarvats.

Be därför om en tid och datum för att gå igenom flyttstädningen innan flyttlasset går. Se till att det är åtminstone en dag mellan det att du ska flytta och genomgång av städning.

Nya abonnemang

Glöm inte att ändra alla gamla abonnemang från tidigare boende.

Finns det exempelvis larm eller fiber i huset så kan man komma överens med säljaren att ta över dessa.

DET ÄR EN DEL ATT HÅLLA REDA PÅ...

Vi förstår precis. Vi har själva varit där och många gånger hjälpt människor med rådgivning och delat med oss av kunskap kring de tekniska aspekterna av ett hus och vad man kan förvänta sig när man ska köpa hus.

På Hushuvud.se så kan du lära dig mer om hur det är att äga ett hus. För enligt oss så kan vem som helst bli ett Hushuvud.