Hushuvud

Så besiktigar du huset – innan förbesiktningen

egen besiktning innan förbesiktning

Gör en egen besiktning vid försäljning av hus, innan förbesiktningen sker. Ta reda på hur ditt hus mår och åtgärda felen, innan det hamnar i besiktningsprotokollet.

Visst låter det irriterande med att ha en massa fel nedskrivna i ett besiktningsprotokoll som man kunde ha gjort någonting åt? Fast kanske du inte ens visste vad som räknades som ett fel tills besiktningsmannen pekade ut det för dig?

Och hade du tänkt att teckna en dolda-fel försäkring så är det ännu viktigare att kolla av sitt hus innan. För om du tecknar en försäkring mot dolda fel så får du inte göra några ändringar eller renoveringar efter den riktiga besiktningen (överlåtelsebesiktningen), för då gäller inte försäkringen för den byggnadsdel du fixat till.

Här listar vi några av de vanligaste felen som kan dyka upp vid en överlåtelsebesiktning och vad som kan åtgärdas innan den äger rum. För när besiktningsmannen väl har varit där så hamnar även de minsta felen i besiktningsprotokollet. Och där stannar de kvar för alla kommande spekulanter att läsa om.

Vi tar även upp saker som kanske inte går att åtgärda över en helg, om ens över huvud taget, utan att göra omfattande ombyggnationer, men som gör dig mer förberedd på vad besiktningsmannen kan anmärka på.

  • 1. Läs på om ditt hus

  • 2. Förberedelser och verktyg vid en besiktning

  • 3. Titta efter rätt saker, på rätt ställe

  • 4. Besiktning av vanliga rum

  • 5. Besiktning av kök

  • 6. Besiktning av badrum

  • 7. Besiktning av vind

  • 7. Besiktning av källare

1. Läs på om ditt hus

Du har säkert bra koll på vad som har gjorts så länge du har bott där. Men gå gärna tillbaka till tidigare ägares dokument, om det finns några. Kanske det finns äldre besiktningsprotokoll att kika i, det kan ju vara så att de fel som hittades då även finns kvar nu.

Tänk även på att det årtal ditt hus är byggt påverkar resultatet av en besiktning då det har skett mycket med både byggnadssätt och material över de senaste 100 åren. I vår serie om olika hustyper så listar vi vanliga problem och går djupare in på vad och hur man byggde förr i tiden.

Läs mer om olika hustyper från olika byggnadsår.

2. Förberedelser och verktyg vid en besiktning

Förbered dig genom att avvara mellan 2-4 timmar för att gå igenom hela huset. Tiden som går åt beror så klart på hur stort hus du har. Tänk på din egen säkerhet först och främst, klarar du exempelvis inte av att gå upp på ett tak, vinden eller krypa omkring under huset så ska du självklart inte göra det.

Saker som kan vara bra att ha vid en egen besiktning:

  • Fuktmätare med stift
  • Skruvmejslar, olika typ och storlekar
  • Handskar
  • En bra ficklampa
  • En bygghjälm
skyddshjälm vid besiktning

Skydda hushuvudet och resten av kroppen

Att kliva omkring på vinden och få en spik i huvudet är inte så roligt, eller att slå huvudet i bottenbjälklaget när du kryper runt under huset. Se till att du har oömma kläder och gärna en hjälm när du kollar av vissa ställen.

Fuktmätare - ett ovärderligt verktyg vid både bygge och besiktning

Fuktmätare med stift är ett behändigt instrument att köpa in när du gör en egen besiktning. Det finns proffsmätare som kostar tusentals kronor men dessa används där kraven på noggrannhet är (löjligt) höga och de kan ofta logga och spara information likt en handdator. Men för eget bruk så duger det med en billigare variant.

 Limit 6100, prisvärd fuktmätare som är en av de få självkalibrerande mätarna som kostar under tusenlappen. Kan mäta med hög noggrannhet då man kan ställa in den på upp till 7 olika träslag. Fuktmätaren kan du köpa här (625 kronor och fri frakt hos Verktygsproffsen)

Enkel och duglig fuktkvotsmätare som klarar av jobbet, dock ej självkalibrerande. Kan mäta med relativt hög noggrannhet. Fuktmätaren kan du köpa här (499 kronor med fri frakt hos Clas Ohlson)

3. Titta efter rätt saker, på rätt ställe

Leta inte ihjäl dig i varje vrå av huset. Att exempelvis börja mäta efter fukt i klinkerfogen i ett badrum och fönsterkarmar ger ingen vettig bild av hur fukt påverkar ens hus. En besiktning handlar heller inte om att leta efter skador och märken i olika rum utan om att hitta fel som man normalt inte lägger märke till eller som man inte tänker på.

Oftast pratar man om tre kategorier: skador, brister och risker. Skador kan man se och brister är också något som man kan se och som kan bli en skada i närtid. Det bedöms alltid vara en risk om man inte kan se hur det verkligen förhåller sig med en konstruktion eller byggnadsdel och där man vet att rent historiskt så har man hittat skador i liknande konstruktioner.

Vid en besiktning så ska du först och främst leta efter skador på ställen som man normalt inte är i eller lägger märke till och brister som i framtiden riskerar att bli en skada.

4. Besiktning av vanliga rum

Nedan följer några saker att kontrollera i exempelvis sovrum, matrum, hall och korridorer. Tänk på att andra rum som ett badrum eller kök också kan ha dessa brister så kontrollera även där.

Eluttag och dosor

Kontrollera att eluttag sitter fast genom att rucka på de och dra utåt. Besiktningsmannen kan göra stickprovskontroll för att se om eluttag fungerar men gör också kontrollen för att det är en hälsofara och brandrisk om ett eluttag inte sitter fast.

Om det saknas doslock (de vita runda som ofta sitter högt upp på väggarna) så införskaffa nya. De är inte bara där för att vara snygga utan för att hindra åtkomst till kablar och skydda mot skräp och damm (som kan vara en brandfara).

Element och rördragningar

Om du har vattenburet värmesystem så kontrollera att det inte är missfärgningar där rör kommer in från vägg eller golv. Kolla även efter rostfläckar runtom elementen.

Rostfläckar och missfärgningar är tecken på att det kan vara ett mindre läckage. Läckaget kanske inte är pågående just nu men dyker upp när trycket ändras i värmesystemet, exempelvis vid luftning, påfyllning och höjning av värmen under vintern.


Det är sällan hela elementet som behöver bytas, däremot kopplingar och anslutningar. Du kan göra jobbet själv men tänk på att det inte alltid är så lätt att hitta rätt koppling. Skrapa bort rosten och måla sedan över med elementfärg.

Fönster och ytterdörrar

Kolla att fönster och dörrar går att öppna och stänga ordentligt och att det finns profillister som sitter fast och tätar.

Om det går trögt så kan det bero på målningsarbetet men även att karmen är svullen av fukt, vilket kan tyda på att färgskyddet inte håller. En fönsterkarm klarar en stor fuktbelastning, även över tid, men du gör bäst i att bättra på det skyddet. Dessutom så får du en bonus i och med att det blir det snyggt och fräscht.

Knarrar det i golvet? Knarrande golv och trappor finns i stort sett i varenda hus, gammalt som nybyggt. Oftast går det inte att göra någonting åt utan att byta hela undergolvet då knarret kommer från spånskivor eller plank under golvbeläggningen.

5. Besiktning av kök

I ett kök fokuserar vi på vart man kan hitta de största bristerna som kan leda till skada, i det här fallet vattenskador. Här kommer de vanligaste felen i ett kök som du kan kontrollera och åtgärda själv innan förbesiktning.

Droppskydd

Det i särklass vanligaste felet som nästan alltid dyker upp är att det saknas droppskydd under kylen, frysen, diskmaskinen och kökstvättstället (diskhon).

Droppskyddet är en enkel plastmatta med uppvikta kanter som dels fångar upp eventuellt droppläckage och dels så åker vattnet ut där det är synligt om det skulle läcka rejält. Det är ingen heltäckande försäkring mot vattenskador i kök. Men om du är hemma och det rinner ut vatten rakt ut på golvet så har du betydligt större chans att hinna torka upp det. Klart bättre än om det skulle försvinna bakom köksskåp och in mot vägg där det kan göra ännu större skada.

Mjukfog runt diskbänk

Något som det också slarvas med är att skydda ytorna som ligger i anslutning till en diskbänk. Kontrollera att det finns en fog i alla glipor runt diskbänken och främst mot väggen.

Diskbänken slabbas det på och hälls olika vätskor på nästan dagligen och med tiden så rinner det ner tillräckligt med vatten och skräp för mögel att få fäste mellan springorna. Mjukfogen (eller silikon) håller vätska och smuts på ytan och finns i en mängd olika färger som sannolikt passar ihop med din typ av bänkskiva och inredning.

Vattenkopplingar och avloppsslangar

Under diskbänken är det inte ovanligt att det ser ut som ett skatbo av rör och ledningar. Det är helt okej, så länge det sitter fast och inte läcker eller riskera att det börjar läcka. 

Kontrollera därför:

  • Att avloppsslangen från diskhon sitter fast ordentligt.
  • Att avloppsslangen till diskmaskinen sitter fastmonterad i vägg eller skåp. Det blir ett ganska högt spoltryck från en diskmaskin vilket riskerar att den annars sliter sig från anslutningen mot avloppet.
  • Att det finns ett vattenstopp till färskvattenanslutningen till diskmaskinen. Går diskmaskinen sönder under pågående program så fortsätter det att spola in vatten. Normalt så finns det redan på när man köper en diskmaskin.

Även det minsta droppläckaget är illa nog. Det är inte konstigt att majoriteten av försäkringsärenden gäller just vattenskador. En droppe i minuten från en läckande koppling ger cirka 5 deciliter vatten på ett dygn. På en månad har det läckt ut hela 15 liter vatten.  

6. Besiktning av badrum

Ett badrum är det som folk är mest måna om att låta få besiktigat och gärna få höra att det fungerar som det ska med tätskiktet. Men till att börja med är vattenskador på grund av att tätskiktet inte fungerar särskilt vanligt och sedan är det lika svårt för en besiktningsman att uttala sig om hur någonting ser ut när det är inbyggt bakom lager av byggmaterial.

Så glöm tätskiktet, både när du gör en egen besiktning och vid en förbesiktning. Plocka istället fram de papper - våtrumsintyg och/eller kvitton och fakturor - på när badrummet byggdes. För det kommer både besiktningsman och framtida köpare att vilja titta på.

Golvbrunnen

Se till att rensa ur golvbrunnen ordentligt. Om du vet vad du ska titta efter så kan du alltid kontrollera att klämringen sitter i botten och att ingenting sticker ut under den ringen.

Kontrollera fallet

Ett mycket enkelt knep att kontrollera fall är att provspola badrumsgolvet. Rinner vattnet mot brunnen och inte ger sig iväg mot något hörn eller samlas upp så har du med största sannolikhet ett bra fall. 

Annars går det att mäta med telefon-app eller vattenpass och räkna ut fallet själv.

Ventilation

Ventilation i ett badrum är viktigt eftersom det blir en mycket större mängd fuktig luft än i något annat rum. Det är förutom när vi duschar och spolar vatten även konstant avdunstning från brunnar och toalett som bidrar.

Om ett hus har självdrag så är en fläkt ett måste. En badrumsfläkt ska vara placerad nära fuktkällorna, så mellan dusch/badkar och toalett är bra.

Dock är det ofta som äldre fläktar sätts igen av damm och ger ifrån sig missljud och fungerar inte riktigt. Kontrollera och rengör därför fläkten så slipper du anmärkningar om det i besiktningsprotokollet.

7. Besiktning av vind

Har du en vind så är det läge att kontrollera även den. Det är nu en fuktmätare är bra till hands för att upptäcka eventuellt småläckage.

Mäta fukt 1: Fuktfläckar

Det är ganska ofta som det finns fuktfläckar uppe på en vind, något som kommer vara av intresse för en besiktningsman att undersöka. För att genom att kontrollera insidan först så kan man sedan göra en bättre bedömning av takets utsida.

Alla fuktfläckar är inte tecken på tidigare eller pågående läckage. De kan ha funnits där redan från tiden när huset byggdes eller från senaste takomläggningen. Men genom att mäta de fuktfläckar du kan hitta på råspont eller plank på takets insida så får du svar. Ger det utslag kan det betyda att du har ett läckage som behöver åtgärdas. 

Mäta fukt 2: Övergripande status

Du kan även mäta generell fuktkvot i träet på vinden. Genom att mäta på ett tiotal ställen i reglar, takstol och råspont (eller plank) så får du ett någorlunda bra kvitto på om det drivs upp onödigt mycket fukt på vinden.

Mäta fukt 3: Löpande fuktmätning

Ytterligare ett alternativ som finns är att sätta upp en hygrometer på vinden. Den mäter kontinuerligt luftens fuktinnehåll (vid en viss temperatur) och ger på så sätt ett ännu säkrare besked om hur din vind mår.

Har du en tilläggsisolerad vind?

Att tilläggsisolera vinden var tidigare populärt men som på senare år har visat sig vara en miss i de fall man inte har ökat på ventilationen i samma veva. En tilläggsisolerad vind kan anses vara en risk eller brist i ett besiktningsprotokoll om du inte har avfuktare eller extra ventiler i takfot eller gavlar.

8. Besiktning av källare

Källarlukt förekommer. Väggar är kalla och upplevs driva fukt på insidan. Pågående putssläpp förekommer på väggar.

Ovanstående är ett något kryptiskt utdrag ur ett besiktningsprotokoll. Det besiktningsmannen antagligen gjort är att försöka påtala att här är en källare med fukt i sig och antagligen har husägaren inte lyft ett finger för att åtminstone försöka reglera fukthalten.

För en besiktningsman är en källare normalt inget att se ner på, bara i de fall man har inrett den och reglat ut väggar eller golv. Men däremot för en ovan husspekulant så kan det verka avskräckande. 

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of