Hushuvud

Värdet på huset eller lägenheten – Metoder för att värdera ditt hus

så bestämmer man värdet på huset eller bostadsrätten, metoder för värdering av bostad

Värdet på huset eller bostadsrätten är ofta avgörande för din livsekonomi. Därför är det viktigt att en värdering blir så korrekt som möjligt. 

Du kan självklart göra en egen jämförelse och gissa. Det går även att få ut ett uppskattat värde på hus och lägenheter genom vissa online-tjänster.

Men i slutändan så är en värdering något som avgörs i flera steg och med olika metoder. Att bara titta på en enstaka metod eller tjänst innebär en hög osäkerhet för värderingen. Och oavsett om du tänkt sälja bostaden inom kort eller någon gång i framtiden så är osäkerhet det sista du vill uppleva!

Här går vi igenom hur en värdering av ett hus eller bostadsrätt går till och vilka värderingslösningar som finns - beroende på vad du behöver eller är intresserad av.

  • 1. Vad är DITT syfte med att värdera huset eller lägenheten?

  • 2. Olika sätt att bestämma värdet på en bostad

  • 3. Det matchade värdet på ett hus

  • 4. Historisk värdeökning på ett hus

  • 5. Grundvärdet på ett hus

  • 6. Popularitetsvärdet av ett hus

  • 7. Uppskattat värde av ett hus

  • 8. Det slutgiltiga värdet på ett hus

1. Vad är DITT syfte med att värdera huset eller lägenheten?

Du har antagligen en plan på varför du vill värdera ditt hus eller bostadsrätt. Det behöver nödvändigtvis inte vara att du vill sälja nu, eller så vill du bara ha bättre koll på vad din bostad är värd. Nedan listar vi tänkbara scenarion och lösningar eller tjänster som passar olika behov.

Jag vill eller behöver sälja min bostad ganska omgående...

Om du av olika anledningar vill eller behöver sälja ditt hus eller lägenhet snart så finns oftast inte så mycket flexibilitet eller energi för att hinna med allt. Det kan vara saker som behöver fixas eller rum som ska renoveras upp och som man vill prioritera

Genom att anlita en mäklare så kan denne både sköta värdering, marknadsföring och försäljning samt även komma med tips på vad du med enkla medel kan göra för att fixa till din bostad (om det behövs).

Läs även: Hur du med enkla medel och kort om tid renoverar för att höja värdet på hus och lägenhet inför försäljning.

Vill du även slippa att lägga tid på att ringa runt eller e-posta mäklare och dessutom kunna jämföra utbud och priser så rekommenderar vi Mäklarofferter. Det är en gratis tjänst för privatpersoner som bara tar någon minut att fylla i och där mäklaren kommer till dig, istället för tvärtom.

Jag funderar på att sälja men vill ha mer information om prisläget

De flesta har kanske investerat både tid och pengar i sin bostad. Då är det självklart att om man funderar på att sälja så vill man göra det då man kan få ut så mycket som möjligt!

Man kan själv följa prisindex för bostadspriser men de ger knappast hela bilden för vad som gäller där du bor och vad du äger för bostad.

Genom en mäklare får du all hjälp du kan tänka dig med att både få huset värderat och uppdateringar på prisnivåer samt när ett bra tillfälle är för att sälja. Med Mäklarofferter så slipper du dessutom ringa runt och leta efter mäklare, låt de komma till dig istället.

Jag tänker sälja, men det är kanske först om ett år.

Ibland så kan det vara bra att planera för längre fram i tiden. Du kanske behöver tid för att göra någon åtgärd på huset för att höja värdet eller bara vill ha kontroll över dina beslut.

Ett sätt att få kontroll och dra mycket spekulanter över tid är att lägga ut din bostad som kommande försäljning. Det innebär att man gör allt inför en normal husförsäljning med värdering, foton och beskrivningar. 

Sedan låter man tiden gå. Och det är nu som en mäklare verkligen kan kolla av marknaden och hålla dig uppdaterad när bästa tidpunkten kan tänkas komma. Mäklaren har även chansen att samla på sig intressenter och berätta för fler om att just ditt hus kommer att komma ut till försäljning.

Jag vill värdera huset för ett utökat bolån och göra renoveringar

Planerar du långsiktigt och vill öka grundvärdet på ditt hus genom att exempelvis byta tak eller dränera om? Då kan det vara bekvämt att låta det läggas till de kostnader som du redan har på huset i form av utökade lån.

I dagsläget är det dock inte lika lätt att göra renoveringar och utöka bolånet. Banken kan även avkräva att du först tar ett blancolån (lån utan säkerhet) och först när du är klar med renoveringen så lägger de om det till ett bolån. Du kan även riskera att amortera mer på dina lån än tidigare.

Sen kommer banken kräva att det ska finnas ett  godkänt underlag för vad ditt hus är värt nu - och vad det kan vara värt efter åtgärderna. Något som bara en mäklare eller värderingsman kan göra genom en skriftlig värdering.

Söker du efter mäklare som kan göra en skriftlig värdering och hjälpa dig ett steg närmare att utöka dina bolån för att renovera innan försäljning? Skandiamäklarna är en rikstäckande mäklarfirma som är specialiserade på värderingar och kan enkelt hjälpa dig. Kostnaden för en skriftlig värdering är cirka 2 500 kronor.

2. Olika sätt att bestämma värdet på hus och lägenhet

Det finns idag fler än ett sätt att avgöra värdet på en bostad och alla har de olika noggrannhet. Tillsammans byggs alla de olika sätten ihop till att bli det slutgiltiga värdet. En och en kan de ge ett hum, en uppskattning eller möjligheten att följa upp- och nedgångar i bostadspriser.

De olika stegen och typer av värderingar som finns är:

  • Matchningsvärde - jämför slutpriser i området

 

  • Historiskt värde - jämför prisförändring sen senaste försäljningen

 

  • Grundvärdet  -vilka förutsättningar har din bostad för ett högre slutpris?

 

  • Popularitetsvärdet - hur åtråvärt är huset eller lägenheten?

 

  • Det uppskattade värdet -oftast det som man sätter som utgångspris

En mäklare använder normalt alla metoder vid en värdering och tillsammans med erfarenhet och tillgång till data för marknaden så kan en mäklare sen arbeta fram ett utgångspris.

Sist men inte minst så har vi det slutgiltiga värdet - det du faktiskt får ut vid en försäljning.

3. Matchningsvärde

Matchningsvärdet är en enkel jämförelse av vilken aktuell prisnivå som området eller kvarteret där just ditt hus eller lägenhet ligger. Man kan enkelt göra en matchningsvärdering själv genom att plocka fram slutpriset på de försäljningar som skett över tid i samma område eller kvarter. Exempel på sidor som redovisar slutpriser är Hemnet och Booli. 

Bor du i ett område eller flerfamiljshus där allt är byggt under samma tid och är av samma typ och storlek så har matchningsvärdet högre träffsäkerhet. Om inte, så är det en mycket osäker metod att avgöra värdet på hus och bostadsrätter!

Om du senare är i kontakt med en mäklare så kommer denne med största sannolikhet att presentera sin bedömning av områdets slutpriser.

4. Historisk värdeökning

Den historiska värdeökningen är desto knepigare att avgöra själv. Du vet vad du köpte huset eller lägenheten för... men har du haft din bostad länge så kan det vara helt omöjligt att avgöra vad den är värd i dagsläget.

Fastighetsprisindex presenteras av SCB (Statistiska Centralbyrån) och de flesta sajter som erbjuder en gratis värdering online använder samma data som SCB för att presentera historisk värdeökning.

historisk värdering av bostadspriser

De flesta mäklare erbjuder löpande uppdatering av värdeökning eller -minskning på din bostad efter att de har genomfört en värdering. Närhelst SCB uppdaterar sitt prisindex så kan du räkna med att få e-post eller sms av mäklaren med det nya uppskattade värdet som gäller för ditt specifika hus eller lägenhet!

5. Grundvärdet

Grundvärdet på ett hus och lägenhet avgörs av vad du faktiskt har för hus sett till boarea, läge, skick på kök och badrum med mera. För ett hus vägs även in hur nytt (eller gammalt) en del betydande byggnadsdelar är, som exempelvis tak och dränering.

Trots att grundvärdet är baserat på i stort sett samma bedömning som görs av Skatteverket när de sätter taxeringsvärdet (för hus)så har de inga likheter när det gäller att värdera ett hus inför försäljning.

För att kunna avgöra grundvärdet på en bostad så gäller det att ha koll på dels matchningsvärdet och dels göra en viktning av hur statusen på ditt hus eller lägenhet förhåller sig i jämförelse med andra liknande objekt.

Här är åter igen en mäklare med insyn i området och med erfarenhet från andra objekt en perfekt samarbetspartner.

6. Popularitetsvärde

Ytterligare en aspekt för en värdering av ett hus eller bostadsrätt är att det faktiskt förekommer hustyper som är mer populära än andra. Det går också trender i vad för hustyp som "går bra" just nu emedan andra är dömda till att aldrig bli populära.

Att ett hus och även lägenhet är mer åtråvärt kan också bero på storleken och antal rum. Exempelvis i ett villaområde där det redan bor många barnfamiljer kan man räkna med att ett välplanerat hus med många sovrum kommer att locka många intressenter.

Popularitetsvärdet kan ha en mycket stor effekt på slutpriset för ett hus och i vissa fall lägenheter. En duktig mäklare har därför koll på vad som går bra just nu och vet att utnyttja det i marknadsföringen inför försäljning!

7. Uppskattat värde

Genom att kombinera både matchningsvärdet (områdets slutpriser), den historiska värdeökningen, grundvärdet (vad för hus/lägenhet och skick) och popularitetsvärdet så får man slutligen ett uppskattat värde på en bostad. Vilket borde ligga till grund för vilket utgångspris man ska sätta inför försäljning.

Ett uppskattat värde bör vara i samma härad som man slutligen lägger ett utgångspris. Det finns olika strategier för vad utgångspriset bör vara, utan att det blir till ett lockpris. För bästa resultat så bör ett utgångspris sättas efter dina förväntningar i kombination med en mäklares erfarenhet och kunskap om marknaden!

8. Det slutgiltiga värdet på ett hus

Först när en bostadsaffär är avslutad så har man ett exakt och slutgiltigt värde på huset eller lägenheten. Det som någon är beredd att betala är det definitiva marknadsvärdet och det är då kvittot på arbetet med en värdering slås fast. 

Efterfrågan styr i högsta grad. Men med insyn och kunskap så kommer stegen innan och resultatet av en värdering åtminstone vara så nära sanningen som det är möjligt. Och en träffsäker värdering ger trygghet om man själv ska budgetera för ett nytt boende.