Hushuvud

Sälja hus guide och checklista

Sälja huset - Tips och checklista

Att sälja hus, oavsett om det är en villa, sommarstugan eller en del av ett hus i form av en bostadsrätt kan vara en omständlig process som upplevs olika från person till person. Oavsett anledning till att ni ska sälja huset så finns det alltid saker man kan ta till för att göra resan enklare - och som en bonus finns möjligheten att få ett högre försäljningspris.

Här ger vi dig en komplett guide för när du ska sälja hus.

Snabbval:

  • 1. Värdera huset

  • 2. Vad kan höja värdet inför försäljning?

  • 3. Anlita en mäklare

  • 4. Gör en egen förbesiktning

  • 5. Beställ en överlåtelsebesiktning

  • 6. Marknadsför ditt hus

  • 7. Förbered inför visning

  • 8. Visning

  • 9. Budgivning

  • 10. Överlåtelse - Kontraktsskrivning

  • 11. Säga upp eller överlåta abonnemang

  • 12. Tillträdesdag och flytt

1. Uppskatta husets värde - i stora drag

Börja med att kolla upp om dina förväntningar på vad du tror ditt hus är värt stämmer hyfsat överens med verkligheten. Du som ägare är den som vet vad som har gjorts i form av underhåll och renoveringar under åren du har bott där, och antagligen vad den förra ägaren också har gjort.

Områdets prisbild

Du kanske vet vad grannen nyligen fick för sitt hus?  Titta på området eller kvarteret där du bor.  Hemsidor som Hemnet och Booli har ypperliga funktioner och verktyg för att söka på vad hus har sålts för där du kan söka ända ner på gatunivå.

Tänk på att i vissa områden så kan husen skilja en del i pris. Om det är ett område med hus byggda under samma period så beror oftast variationer på att antingen prisbilden har generellt har ökat eller för att det har gjorts mer på ett hus i form av renoveringar och tillbyggnader.

Vad har du för förväntningar?

Använd din egen vetskap kring vad du har gjort på ditt hus för att bestämma om du tycker att huset är värt mer - eller mindre - än de hus du jämför med i området. 

Exempel på en realistisk värdering: Du har tänkt att renovera köket men inte kommit så långt och några av rummen behöver tapetseras om. Däremot så har du bytt tak, installerat nytt värmesystem och dränerade om grunden under de senaste 5 åren. Du borde kunna förvänta dig en högre värdering tack vare detta.

Exempel på en orealistisk värdering: Du har renoverat köket och tapetserat och gjort fint i alla rum. Men taket behöver bytas, rör och vattenledningar är original från 50-talet och putsen släpper nere i källaren. Generellt så kan du förvänta dig en lägre värdering, däremot så vet man aldrig vilka köpare som kan bli intresserade.

2. Höj värdet på ditt hus - om du har tid och råd

Om du har tid och råd så kan du alltid göra en insats för att höja värdet på ditt hus innan försäljning. 

Vad är värt att fixa innan försäljning?

Sträva alltid efter att göra så att en köpare känner att "här är det bara att flytta in" om du ska renovera inför försäljning. Att överlag fräscha upp och göra mindre renoveringar för att få ordning på ett rum är alltid en god idé. 

Förslag på mindre åtgärder, som inte tar mer än någon dag att ordna till, är att:

  • Bättra på eller byta ut lister som är skavda
  • Måla eller tapetsera om
  • Lägga nytt golv där det är som mest slitet

I värre fall så kan det behövas en renovering av exempelvis ett kök, dels för att vitvaror är gamla eller så känns köksinredningen förfallen.

Ett kök som exempel tar cirka en vecka om du gör det mesta själv och kostnaden kan vara allt från 50 000 upp till hundratusentals kronor. Se bara till att hålla husets standard, om du har ett hus med vackra detaljer och gediget material så kan ett billigt kök vara avskräckande och du riskerar till och med att sänka slutpriset på huset!

3. Anlita en mäklare

En mäklare är inte så svårt att leta reda på, det finns flera välkända aktörer på marknaden. Däremot så finns det tid att spara genom att låta mäklarna komma till dig istället. Och på köpet så kan du jämföra de olika offerter du får in, eftersom det kan skilja sig i både pris och vad de kan hjälpa till med.

Mäklarofferter.se så kan du snabbt och utan kostnad få kontakt med en kvalitetssäkrad mäklare, utan att lyfta på luren eller söka på internet.

Vad ska man tänka på vid val av mäklare?

Om du väljer att sälja din bostad genom mäklare så finns det ändå en del saker att tänka på.

  • Tänk efter vad du vill ha hjälp med och vilka frågor du vill ha svar på.
  • Välj mäklare som har kontor och erfarenhet från staden eller området där du bor.
  • Ha mäklaren presentera sitt upplägg för hur den tänker sig en försäljning av just ditt hus: vilka kanaler för marknadsföring kommer användas, vad kan man lyfta fram och finns det erfarenhet från andra hus som stämmer mer eller mindre överens med ditt hus?
  • Hur vill du betala för arvodet? Fast pris är vanligast men arvodet kan även vara en procentsats efter vad din bostad säljer för. En mäklare borde ha alternativ för hur betalningen ska se ut.
  • Hur är kemin mellan dig och mäklaren? Att kunna lita på och komma överens med en mäklare är viktigt eftersom ni kommer att diskutera och höras mycket under en intensiv och för dig viktig tid.
  • Kontrollera att fastighetsmäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Genom Mäklarofferter.se så är alla mäklare redan kvalitetssäkrade och registrerade.

4. Gör en egen förbesiktning

Oavsett om du tänkt att ta in en besiktningsman själv inför försäljning eller låter en köpare göra det själv så är det alltid smart att göra en egen förbesiktning. Och ordna till det som går att ordna. Inget är så irriterande som att få ett besiktningsprotokoll med fel som man inser att man borde kunna ha ordnat redan innan besiktningsmannen var där och pekade ut de. Fel som oavsett om du fixar till de i efterhand är synliga i protokollet.

Det finns ett värde i att visa att du har haft ordning och tagit hand om huset för de som är intresserade av att köpa ditt hus.

5. Beställ en överlåtelsebesiktning

Att låta huset bli besiktigat innan försäljning är ett tecken på transparens och inverkar positivt på de allra flesta köpare. Det är många som blir förvånade om man inte har låtit göra en besiktning, åtminstone i större städer och tätbebyggda områden. 

Att tänka på när man anlitar besiktningsman

Vem som helst kan per definition göra en besiktning men som säljare så bör denne vara utbildad och erfaren. Du kan läsa mer om överlåtelsebesiktning för säljare här.

Måste jag välja besiktningsmannen som mäklaren har?

Du kan självklart använda vem du vill till att göra en besiktning. Det är dock viktigt att det är en person med rätt utbildning och erfarenhet och som har en ansvarsförsäkring.

Det mäklaren gör är att förmedla kontakten med en besiktningsman eller företag där det är du själv som i slutändan får administrera och bekosta besiktningen. En del mäklare vänder sig till de större besiktningsföretagen medan andra har en direkt kontakt med besiktningsmän som de rekommenderar.

6. Marknadsför ditt hus

Även om du har anlitat en mäklare som ansvarar för att annons och marknadsföring sköts så ska man inte glömma kraften i djungeltrumman. WOM eller word-of-mouth (svenska: hört från annan) är en förankrad metod för marknadsföring och vid husförsäljningar så har den gång på gång visat sig fungera. Berätta för dina vänner och arbetskamrater att ditt hus ska snart säljas. Bli inte förvånad över hur snabbt en sådan sak sprider sig.

7. Förbered inför visning

Det finns väldigt många nyanser av vad du kan ordna med inför visning för att göra ens boende mer attraktivt för andra när du ska sälja hus.

8. Visning

Själva visningen bör du som säljare kunna lämna i en mäklares händer.

9. Budgivning

Som säljare är budgivningen kvittot på dina förberedelser och ansträngningar. Det är nu du får reda på vad ditt hus egentligen är värt i andras ögon. Och du kan bara hoppas på att det finns två eller fler köpare som är beredda att lägga bud så att slutpriset höjs.

Mäklarens roll

Mäklaren är den som övervakar och administrerar budgivningen. Ofta så kommunicerar mäklaren per telefon och buden kommer in som SMS samt läggs även ut på mäklarens egen hemsida.

  1. Mäklarens arbete under budgivningen börjar med att ringa till de som varit spekulanter på ditt hus och frågar om de är beredda att lägga något bud
  2. Under hela tiden så svarar mäklaren på eventuella frågor från budgivarna. Som säljare kan det vara bra att finnas tillgänglig för att svara på om det är något speciellt som dyker upp.
  3. Mäklaren kan ofta komma med förslag om när man ska stänga budgivningen. Detta görs för att inte tappa intresset från de som redan lagt bud då en köpare gärna (också) vill veta när allt kan tänkas vara klart.

Hur länge håller en budgivning på?

En budgivning kan vara över under en och samma dag som den startar i det fall det bara finns en köpare och du som säljare är beredd att ta dennes bud. Eller så är köparna på hugget och bjuder över varandra tills alla utom en har gett sig. Det kan därför ta upp till en vecka.

Extra visning under budgivningen?

I en del fall kan budgivningen ha startat då det dyker upp eftersläntrare som vill komma på en extra visning. Vid en extra visning så bör den bokas vid ett enda tillfälle och enbart med de som verkligen säger sig vara intresserade. Det eftersom det innebär merjobb för dig som säljare att ställa i ordning och eventuellt städa en extra vända igen och för att man vill inte låta den extra visningen dra ut på tiden och riskera tappa de köpare som redan är med i budgivningen.

Efter budgivningen

När allt är klart och det finns en köpare till ditt hus som har det högsta budet så är det inte riktigt dags att fira än. Fram till dess att ett kontrakt är påskrivet kan vem som helst av er dra er ur affären. En köpare kan dra tillbaka sitt bud och du är även fri att välja någon annans bud än just det som är högst. 

Exempel på när man väljer att ta ett något lägre bud är om en köpare krånglar med inflyttningsdatum eller att denne inte har förberett med finanserna tillräckligt bra så att kontraktsskrivningen ligger långt fram i tiden. Efter budgivningen vill du som säljare nämligen försöka låsa affären så snart som möjligt. För drar en köpare sig ur efter att det har gått flera dagar så kan det vara svårt att få andra att stå fast vid sina tidigare bud eller ens vara intresserade av huset längre.

10. Överlåtelse och kontraktsskrivning

Under kontraktsskrivningen så kan det vara bra om du som säljare har förberett en lista med saker som köparen kan eventuellt vara intresserad att ta över, abonnemang som är knutna till adressen så som fiber och larm kan vara en liten besparing om du inte kan flytta med dessa till ditt nya boende.

11. Säga upp eller överlåta abonnemang

Glöm inte att säga upp abonnemangen som står på huset eller lägenheten. Eller ta med de till ditt nya boende. Oavsett så är det en bra tidpunkt att se över om du kan komma undan billigare och bättre med nya abonnemang på exempelvis bredbandet och elen.

12. Tillträdesdag och flytt

Efter vunnet och av säljaren accepterat bud vid ett husköp så går det ganska snabbt in på att skrivas kontrakt. Det är själva dokumentet där du som köpare binder dig till att köpa huset.